El 31 de diciembre de este año es la fecha tope para muchos de los contratos de arrendamiento de "renta antigua" ya que se cumplen los 20 años que marcó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 1994; y desde Asequo podemos estudiar esta situación si es su caso.

Arrendamientos de Locales de Renta Antigua
Los arrendamientos de renta antigua son aquellos suscritos con la anterior normativa (LAU 1964) y que se caracterizaban por un alquiler especialmente bajo y una duración muy larga, ya que estaban amparados con lo que se denomina “prórroga forzosa”, es decir, se prorrogaban siempre que el arrendatario quisiera.

Con la Ley de Arrendamiento Urbano de 1994 se intentó consensuar los nuevos contratos junto con los que ya habían sido firmados con la anterior normativa. La medida que se adoptó, tras la entrada en vigor del "Decreto Boyer" que eliminaba la proprroga forzosa obligatoria, estableció que los contratos firmados a partir del 9 de mayo de 1985 tenían libertad de pacto respecto a la duración del alquiler.

Para los firmados anteriores al 9 de mayo de 1985  se estableció que si el firmante era persona física  los contratos de locales se extinguen a la jubilación o muerte del arrendatario y se permitían hasta dos subrogaciones siempre que se cumplieran algunos requisitos, como que la actividad fuera la misma. La primera subrogación, a favor del conyuge o de los hijos. En caso del conyuge el contrato finalizaría hasta la jubilación o muerte y en caso de subrogarse los hijos se extinguiría a los 20 años de la entrada en vigor de la LAU 1994, osea el 31 de diciembre de 2014. Lógicamente existen excepciones que en Asequo podemos aclararles, como las condiciones de prorroga hasta el 2019.

En el caso del arrendatario persona jurídica, la ley distingue entre los locales con actividad comercial, de los que no tienen actividad comercial. Para los primeros, los locales de hasta 2500 m2 se extinguirán el 31 de diciembre del 2014 y los locales de más metros, a día de hoy ya se encontrarían extinguidos. Para los locales con actividades no comerciales, la extinción viene determinada en función del IAE del año 1994. Así, para los IAE de menos de 510,86 euros, la duración máxima del contrato se fija para el 31 de diciembre del 2014, mientras que para IAE superiores a día de hoy ya estarían extinguidos. En el caso del arrendatario persona jurídica también existen opciones para que el contrato se pueda extinguir en el 2019.

Contratos firmados a partir del 9 de mayo del 1985

La disposición transitoria 1ª de la LAU de 1994 estipuló que las partes pactasen la duración libremente, por lo que la extinción de estos contratos venía determinada por el plazo que se pactó. No obstante, es aquí donde surgieron problemas, ya que muchas veces por desconocimiento, se continuaban sometiendo “voluntariamente” los contratos a la prórroga forzosa de la LAU del 1964.

Para evitar esta situación el el Tribunal Supremo (sentencia del 17/11/2011) ordenó la situación, aplicando a los contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985 el régimen transitorio de los contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985 que hemos explicado antes.

Derechos del Arrendatario

La LAU 1994 reconoció unos derechos al arrendatario, en caso de extinción del contrato de renta antigua, si el propietario vuelve a alquilar el mismo local antes de un año desde la fecha de extinción. Así, el arrendatario puede optar por la indemnización equivalente a los 18 meses de la renta actual, si el nuevo arrendatario hace la misma actividad que hacía el antiguo, o bien optar por un derecho preferente a continuar en el local, asumiendo las mismas condiciones y la misma renta que ofrecía el nuevo arrendatario.

Asequo estudia cada caso por caso si nos encontramos delante de un contrato de local de renta antigua que se extingue este diciembre.